Reclamación a morosos

Las circunstancias económicas actuales han provocado que un alto porcentaje de propietarios que forman parte de Comunidades de Propietarios se encuentre en situación de morosidad, lo cual supone un grave perjuicio para dichas comunidades, y para sus vecinos integrantes, que han de mantener y soportar el gasto de los servicios mínimos imprescindibles de la comunidad (limpieza, luz, piscina, ascensor, etc.) con cargo a su bolsillo, y a su vez, comprobar atónitos cómo sus vecinos, o muchas veces incluso sus inquilinos, siguen utilizando los servicios comunes sin reparo alguno. Por ello, es de suma importancia controlar el porcentaje de morosidad de las cuentas de la Comunidad, a fin de que no supere ciertos límites, los cuales obligarían a los propietarios que sí cumplen con sus pagos, a realizar aportaciones extraordinarias para hacer frente a los gastos ordinarios y extraordinarios, con incremento del fondo de reserva y de otras partidas presupuestarias.

A fin de contener esta creciente morosidad de las comunidades, conviene acordar en cada Junta General Anual, además de la aprobación de las cuentas anuales, la liquidación de deudas y su reclamación judicial frente a los propietarios morosos, facultando al Presidente de la Comunidad para la designación de abogado y procurador de su elección, y acordando también que se serán a cargo de los propietarios morosos todos los gastos judiciales que se deriven de dichas reclamaciones.

Igualmente, la Junta de Propietarios puede acordar la aplicación de recargos o intereses de demora a cargo de los propietarios morosos que no hayan satisfecho sus cuotas a su fecha de devengo, con lo que se obtendrá una compensación económica para la Comunidad, por el hecho de haber soportado esa mayor carga económica derivada del impago de los propietarios, además de servir como medida coercitiva o de presión para los propietarios morosos, que en algunas ocasiones se pensarán mejor el dejar impagada la comunidad antes de otras deudas (aunque desgraciadamente, ni siquiera esta medida sirva para combatir a los propietarios más correosos).

La reclamación judicial frente a los propietarios morosos se puede ejercitar a través de diversos procedimientos judiciales.

Por un lado, el más habitual es el Procedimiento Monitorio, que, como procedimiento especial de reclamación de deudas, faculta su ejercicio a la Comunidad de Propietarios a través de su Presidente, aunque es imprescindible contar con diversa documentación exigible (esencialmente, la notificación al propietario moroso del Acta que liquida la deuda desglosada y aprueba su reclamación, certificación del contenido del acta y de la deuda desglosada firmada por Administrador y con el visto bueno del Presidente, etc.), la cual se ha de acompañar a la demanda, y que muchas veces la Comunidad de Propietarios no ha preparado correctamente (por ejemplo, la notificación o el certificado de deuda no se la realizado correctamente), por desconocimiento o por falta de asesoramiento jurídico suficiente, y puede suponer la inadmisión de este tipo de demandas. De ahí que sea muy recomendable la designación de abogado para el asesoramiento previo, además de la vía judicial. La ventaja del procedimiento Monitorio es la mayor celeridad, puesto que se trata de un procedimiento cuasi ejecutivo, en el que, tras el requerimiento inicial al propietario moroso, si éste no satisface la deuda, el trámite se transforma en ejecución forzosa, salvo que el propietario deudor presente oposición dentro del plazo de 20 días desde el requerimiento, en cuyo caso el procedimiento se transformará en Juicio Verbal (hasta 6.000 € de deuda), o en Juicio Ordinario (si la deuda reclamada es mayor).

Y, por otro lado, también está el procedimiento declarativo de Juicio Verbal u Ordinario (si la cuantía es superior a 6.000 €), que es menos exigente documentalmente que el procedimiento monitorio (lo cual es cuanto menos sorprendente, dado que el legislador previó este procedimiento especial precisamente para facilitar las reclamaciones de deuda). No obstante, que el Juicio Verbal u Ordinario sea menos exigente que el Monitorio en cuanto a la documentación, no implica que no se haya de probar tanto la liquidación de la deuda, como su correcta notificación al propietario moroso. El problema de estos procedimientos es que son más lentos en caso de oposición, y además que, si la deuda reclamada es inferior a 2.000 €, no conllevará condena en costas al propietario morosos, condena que sí se dará siempre que se reclame a través del procedimiento monitorio.

Antes de emprender acciones judiciales, conviene averiguar

si el inmueble del propietario moroso sigue a su nombre o se ha transmitido a un nuevo propietario, o si está gravado con hipoteca, y si la misma se encuentra ya ejecutada judicialmente por impago, dado que, en dicho caso, habrá que sopesar la viabilidad económica de la reclamación. O incluso esperar a que la entidad bancaria hipotecante o un tercero se adjudique el inmueble en subasta judicial, o por cualquier otro medio (compraventa, dación en pago, subasta notarial, etc.), para lo que conviene la personación en el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria en nombre de la Comunidad, a fin de conocer cuando se produce la adjudicación hipotecaria y a favor de quién, a fin de reclamarle la deuda vencida exigible.

Una vez ejercitada la reclamación judicial, y ya en vía de ejecución forzosa, el asesoramiento jurídico del Abogado es clave para la satisfacción rápida y eficiente de la deuda, mediante la solicitud de embargo de cuentas bancarias, sueldo, o de otros bienes muebles o inmuebles del propietario ejecutado. O incluso el embargo de rentas de alquiler que perciba el propietario moroso de sus inquilinos, en caso de que tenga arrendada la vivienda. La última opción siempre es el embargo del inmueble que forme parte de la comunidad, porque se trata de una opción desgraciadamente lenta, precisa la tasación judicial, y la celebración de subasta electrónica, aunque la mayoría de ocasiones es la única opción que queda. Si bien, debemos agradecer el cambio legislativo que ha supuesto la celebración de las subastas de forma electrónica, a través del portal de Subastas del B.O.E., lo cual es una ventaja por su mayor rapidez, facilidad y accesibilidad a todos los ciudadanos que deseen pujar por el inmueble subastado.

En nuestro despacho SENABRE ABOGADOS, situado en Benidorm, somos expertos en la reclamación de deudas comunitarias, y prestamos el asesoramiento jurídico necesario previo a cualquier reclamación judicial.

Podemos actuar en todo el territorio nacional, dada la implantación de Lexnet para la presentación de escritos y la notificación judicial electrónica, y contamos con múltiples colaboradores (procuradores y peritos) a nuestra disposición. Si desean recuperar la liquidez de la Comunidad de Propietarios, contacten con nuestro despacho para más información y solicitud de presupuesto.